LIST POLUSTRACYJNY

 

Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielni
Mieszkaniowych w Zielonej Górze
ul. Chopina 21A

Rada Nadzorcza, Zarząd Zielonogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

LIST POLUSTRACYJNY

W nawiązaniu do lustracji ustawowej przeprowadzonej w Zielonogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Zielonej Górze zwanej dalej „Spółdzielnią”, w okresie od 16.03.2009 r. do 20.05.2009 r. przez lustratora Tadeusza Stefka nr uprawnień lustracyjnych 851/95, obejmujący okres działalności Spółdzielni od 01.01.2006 r. do 31.12.2008 r., Regionalny Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych w Zielonej Górze przedstawia wnioski i wyniki lustracji oparte na stwierdzonych faktach wynikających z dokonanych oględzin budynków, wyjaśnień złożonych przez Zarząd i pracowników Spółdzielni oraz przedłożonych dokumentów, a w szczególności:
- Statutu Spółdzielni,
- regulaminów wewnętrznych,
- akt osobowych pracowników,
- akt członkowskich,
- dokumentacji rejestrowej Spółdzielni, dokumentacji organów Spółdzielni,
- umów z dostawcami i odbiorcami,
- dokumentacji z realizacji inwestycji mieszkaniowej,
- ksiąg rachunkowych i dokumentacji księgowej.

Lustracja przeprowadzona została w zakresie:
- stanu organizacyjno-prawnego,
- organizacji i funkcjonowania organów samorządowych,
- struktury organizacyjnej służb pracowniczych,
- stanu prawnego gruntów,
- spraw członkowsko-mieszkaniowych,
- gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
- gospodarki remontowej,
- gospodarki finansowej,
- działalności inwestycyjnej,
- realizacja wniosków polustracyjnych z ostatniej lustracji.

W okresie objętym lustracją Spółdzielnia działała w oparciu o Statut spełniający wymogi ustaw - Prawa spółdzielczego i o spółdzielniach mieszkaniowych, a ostatnie zmiany Statutu zostały uchwalone przez Zebranie Przedstawicieli Członków w dniu 26.05.2007 r. i zarejestrowane w KRS w dniu 10.07.2007 roku.
Statut ten wymaga dalszych zmian uwzględniających aktualny stan prawny wynikający z nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia posiada szereg unormowań o charakterze regulaminowym wynikających z postanowień Statutu i jej potrzeb. Część z tych unormowań jest kompletna i poprawna merytorycznie, zgodnie z obowiązującym stanem prawnym do 30.07.2007 roku.
Uregulowania wewnętrzne o charakterze regulaminowym wymagają zmian i dostosowania wszystkich ich postanowień do stanu prawnego określonego w ustawie z dnia 14.06.2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw i znowelizowanego Statutu.
Lustracja nie wykazała uchybień bądź nieprawidłowości w zakresie terminowości i sposobu zwołania Zebrań Grup Członkowskich i Zebrań Przedstawicieli Członków. Zastrzeżeń nie budzi również przebieg oraz sposób dokumentowania obrad tych organów.
W badanym okresie Rada Nadzorcza zgodnie z zakresem swoich kompetencji zajmowała się najistotniejszymi sprawami związanymi z bieżącą działalnością Spółdzielni wypełniając funkcje kontroli i nadzoru, a dokumentacja pracy tego organu jest kompletna i prowadzona właściwie. Nie stwierdzono również nieprawidłowości w pracy Zarządu oraz w sposobie dokumentowania prac tego organu.
Uchwalona przez Radę Nadzorczą struktura organizacyjna Spółdzielni jest kompletna i zapewnia warunki prawidłowej realizacji zadań Spółdzielni jako podmiotu gospodarczego.
Dokumentacja pracownicza prowadzona jest zgodnie z obowiązującymi przepisami w tym zakresie, a zasady organizacji pracy oraz wynagradzania pracowników normują stosowne regulaminy, których postanowienia są przestrzegane.
Z ustaleń lustracji wynika, iż stan prawny gruntów pozostających we władaniu Spółdzielni na dzień 31.12.2008 roku jest uregulowany, co umożliwiło realizację przez Spółdzielnię postanowień ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.
Realizując obowiązki wynikające z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zrealizowano złożone wnioski o ustanowienie odrębnej własności lokali w 87,1 %.
Badania dotyczące spraw członkowsko-mieszkaniowych wykazały prawidłowość działań Spółdzielni w tym zakresie. Nie stwierdzono także nieprawidłowości w sposobie prowadzenia dokumentacji członkowskiej oraz rejestru wg wymogów Prawa spółdzielczego.
W ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej w badanym okresie Spółdzielnia zrealizowała zadanie inwestycyjne obejmujące budynek wielorodzinny przy ul. Wojska Polskiego o 80 lokalach mieszkalnych i 24 garaże.
Badania lustracyjne nie wykazały nieprawidłowości działań Spółdzielni w realizacji inwestycji.
Inwestycja została zakończona terminowo, a z protokołu odbioru wynika, iż budynek zrealizowano zgodnie z normami i przepisami techniczno- budowlanymi.
Realizacja inwestycji została sfinansowana środkami przyszłych użytkowników, z którymi zawarto stosowne umowy. Rozliczenie kosztów realizacji inwestycji oddanych do użytku zostało dokonane w do 3 1.12.2008 roku.
Przeprowadzony w czasie lustracji selektywny przegląd zasobów mieszkaniowych wykazał, iż są one utrzymane w czystości i należytym stanie estetyczno-porządkowym oraz technicznym — możliwym do ustalenia w trakcie wizualnego przeglądu, za wyjątkiem konieczności wykonania niezbędnych napraw i remontów wykazanych w protokole z przeglądu zasobów.
Stan rozliczeń międzyokresowych biernych na dzień 31.12.2008 r. stanowiący nadwyżkę przychodów nad kosztami w gzm wynosił 598.897,67zł.
Z ustaleń lustracji wynika, że w badanym okresie wskaźniki zaległości w opłatach za używanie lokali mieszkalnych w poszczególnych latach, ulegały zmniejszeniu, natomiast w odniesieniu do lokali użytkowych — wskaźniki te zwiększyły się.
Występujący poziom zaległości w lokalach mieszkalnych jest wyższy od przeciętnego w spółdzielniach mieszkaniowych, a znaczący udział zaległości długoterminowych w ogólnej kwocie zadłużeń wskazuje na konieczność dalszej kontynuacji prowadzonych działań windykacyjnych.
Lustracja me wykazała nieprawidłowości w gospodarce lokalami użytkowymi, a zawarte umowy najmu zapewniają należytą ochronę interesów Spółdzielni.
Z ustaleń lustracji wynika., iż umowy zawarte z dostawcami usług komunalnych są kompletne, a postanowienia w zakresie ochrony interesów Spółdzielni nie budzą zastrzeżeń.
W badanym okresie Spółdzielnia przeprowadziła okresowe przeglądy stanu technicznego zasobów pod kątem określenia potrzeb remontowych i sporządzenia rocznych, rzeczowo-finansowym planów remontów. Przeprowadzone zostały także kontrole stanu technicznej sprawności instalacji budynków wg wymogów Prawa Budowlanego, co znajduje odzwierciedlenie w książkach obiektów budowlanych, które prowadzone są dla wszystkich budynków zgodnie z obowiązującymi przepisami. Poniesione w badanym okresie nakłady na roboty remontowe zostały sfinansowane środkami funduszu remontowego, którego stan na koniec 2008 roku wynosił 622.436,39 zł.
Roboty remontowe w zasobach Spółdzielni realizowane były przez obcych wykonawców wyłanianych w drodze przetargów organizowanych zgodnie z obowiązującymi unormowaniami wewnętrznymi, a umowy zawarte z tymi wykonawcami zapewniały ochronę interesów Spółdzielni.
W okresie objętym lustracją prowadzono docieplanie ścian na 160 budynkach mieszkalnych.
Poniesione w badanym okresie nakłady na roboty dociepleniowe W większości sfinansowane zostały środkami funduszu remontowego.
Ewidencja księgowa Spółdzielni w badanym okresie prowadzona była na bieżąco w oparciu o Zakładowy Plan Kont dostosowany do wymogów ustawy o rachunkowości, a także terminowo sporządzono sprawozdania finansowe. Lustracja me wykazała nieprawidłowości działań Spółdzielni w zakresie gospodarki kasowej, rozliczeń z bankiem z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych na prace termomoderrnzacyjne oraz rozliczeń z członkami z tytułu wkładów.
Ogólna sytuacja finansowa Spółdzielni w badanym okresie umożliwiała bieżące regulowanie zobowiązań o charakterze publiczno-prawnym oraz wobec dostawców robót i usług.
Spółdzielnia posiadała również wolne środki finansowe zdeponowane na terminowych lokatach bankowych, uzyskując dodatkowe przychody z tytułu oprocentowania, które przeznaczone zostały na finansowanie jej statutowej działalności.

Wnioski (zalecenia) polustracyjne
1. Kontynuować działania w zakresie aktualizacji posiadanych unormowań wewnętrznych celem ich dostosowania do aktualnego stanu prawnego z uwzględnieniem zmian obowiązujących od 31.07.2007 roku.
2. Wykonać remonty i konieczne naprawy w budynkach wykazanych w protokole przeglądu zasobów mieszkaniowych.
3. Kontynuować prowadzone działania w zakresie windykacji opłat za używanie lokali.

Postępowanie organów Spółdzielni w sprawie przyjęcia do realizacji wniosków lustracji:
1. Rada Nadzorcza na posiedzeniu przyjmuje wnioski i wyniki lustracji przedstawione w liście polustracyjnym.
2. Zarząd Spółdzielni w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia umieszcza punkt dotyczący rozpatrywania wniosków i wyników z lustracji. Wnioski i wyniki z lustracji na Walnym Zgromadzeniu przedstawia Rada Nadzorcza, zgodnie z art. 46 §1 pkt7 i art. 93 § 4 Prawa spółdzielczego.
3. Walne Zgromadzenie rozpatruje i podejmuje stosowną uchwałę w sprawie przyjęcia do realizacji przez Spółdzielnię wniosków i zaleceń oraz w sprawie przyjęcia wyników lustracji, zgodnie z art. 38 § 1 pkt 3 Prawa spółdzielczego.
4. Na podstawie art. 93 § 1b Prawa spółdzielczego Zarząd obowiązany jest corocznie przekazywać do Regionalnego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Zielonej Górze informację o realizacji wniosków polustracyjnych. Zarząd również zobowiązany jest do corocznego przedstawiania Walnemu Zgromadzeniu informacji o realizacji wniosków polustracyjnych.


Zielona Góra 26.05.2009r.

w podpisie:

RZRSM
Prezes Zarządu
mgr inż. Zbigniew Goździk