ODPOWIEDŹ NA ARTYKUŁ GAZETY LUBUSKIEJ

 


Zarząd Zielonogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zwraca się z prośbą o zamieszczenie w Gazecie Lubuskiej w całości poniższego stanowiska Spółdzielni dotyczącego rozliczania kosztów i opłat pobieranych od osób posiadających prawo odrębnej własności do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej stanowiącego komentarz do wypowiedzi Pana Jana Cichonia zamieszczonej w wydaniu z 16.04.2008 r.

Kwestia pobierania opłat przez Spółdzielnię za korzystanie z lokali przez właścicieli lokali tzn. osób posiadających prawo odrębnej własności do lokalu będących lub niebędących członkami spółdzielni reguluje art. 4 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.1116 z późń.zm.). W świetle w.w. artykułów członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Taki sam obowiązek ciąży na właścicielach lokali niebędących członkami spółdzielni, ponieważ zgodnie z ustawą opłaty uiszczają na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.

Ponadto art. 6 ust. 3 w.w. ustawy nakłada na użytkowników lokali bez względu na tytuł prawny do lokalu, a więc w tym samym na właścicieli lokali obowiązek dokonywania wpłat na fundusz na remonty.
Mając powyższe na uwadze błędne jest twierdzenie, że właściciele lokali wnoszą do spółdzielni zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania wyłącznie nieruchomości wspólnych, które powinny podlegać rocznemu rozliczeniu, w efekcie którego powstała nadpłata winna być zwracana przez spółdzielnię właścicielowi bądź powstały niedobór egzekwowany od właściciela.
Zaprezentowane na łamach gazety stanowisko odnośnie żądania rozliczania opłat za korzystanie z lokali jak zaliczek nie znajduje żadnego uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym, na co dowód stanowi treść art. 6 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat o których mowa w art. 4 ust. 1 – 2 i 4 zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. Z zacytowanego artykułu wynika fakt bezwynikowej gospodarki zasobami mieszkaniowymi, z której nie są zwolnieni właściciele lokali. Stanowisko takie wyraził w komentarzu „Spółdzielni Mieszkaniowe” sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie Dziczek Roman, będący jednocześnie ekspertem sejmowym w czasie prac legislacyjnych nad ostatnią nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tym zakresie również interpretacja Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP potwierdza stanowisko prezentowane przez Zielonogórską Spółdzielnię Mieszkaniową. Zarząd Zielonogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej podkreśla ponadto, że zgodnie z opinią Ministerstwa Infrastruktury Departamentu Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa rozliczenie opłat wnoszonych przez właścicieli lokali z tytułu funduszu remontowego podlegają zasadom określonym w przywoływanej ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Dopiero w przypadku zaistnienia sytuacji opisanej w art. 24 1 i 26 zacytowanej ustawy, tj. w przypadku podjęcia przez większość właścicieli lokali w danej nieruchomości uchwały o zastosowaniu w stosunku do nich ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali lub po wyodrębnieniu wszystkich lokali w nieruchomości, następuje wyjście spod przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i właściciele lokali rozliczani zostają zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali. Na potwierdzenie powyższych tez do wiadomości redakcji przedkładamy ksero pism z Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP oraz Ministerstwa Infrastruktury. Zaznaczamy, że Spółdzielnia ewidencjonuje wszystkie koszty i przychody odrębnie dla każdej nieruchomości zgodnie art. 4 ust. 4 1 ustawy.
Należy zdać sobie bowiem sprawę z tego, że osoby posiadające odrębną własność do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej nie będą rozliczane i traktowane tak samo jak osoby we wspólnotach mieszkaniowych, a w takim przekonaniu tkwią niektórzy z właścicieli lokali w spółdzielni mieszkaniowej, prezentujący swoje zdanie na łamach gazety.

Pragniemy jeszcze sprostować twierdzenie, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych powierza zarząd nad wyodrębnionymi lokalami Zarządowi spółdzielni. Dopóki nie zachodzą sytuacje opisane w art. 24 1 i 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązkowym zarządcą zasobów własnych oraz mienia członków członków nabytego z mocy ustawy art. 1 ust. 3. Przywoływanie zapisu art. 208 kodeksu cywilnego nakładającego na Zarządcę (Zarząd Spółdzielni) obowiązek zdawania rachunku z zarządu po zakończeniu roku kalendarzowego jest bezpodstawne, bowiem artykuł ten ma zastosowanie wyłącznie do małej wspólnoty mieszkaniowej tj. do 7 lokali w nieruchomości.

Zarząd Zielonogórskiej Spółdzielni Mieszkaniowej wyraża nadzieję, że w świetle przedstawionego stanu prawnego i jego interpretacji przez wiarygodne instytucje, sprawa rozliczania kosztów i naliczania opłat osobom posiadającym prawo odrębnej własności do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej została wyjaśniona, a wyrok sądowy potwierdzi słuszność zasad finansowych obowiązujących w spółdzielni.